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觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 6月29日，深圳天氣悶熱且潮濕，似乎暴雨仍藏在晴天之中。

(資料圖)

金地集團(tuán)在今天如期召開(kāi)了2022年度股東會(huì)，從參會(huì)投資者轉(zhuǎn)述的管理層言論可看到，國(guó)內(nèi)房開(kāi)市場(chǎng)挑戰(zhàn)依然嚴(yán)峻，但金地似乎找到了穿越“暴雨”，走向“晴空”的方法。

參會(huì)投資者向觀(guān)點(diǎn)新媒體透露，凌克在股東會(huì)上指出，面對(duì)如今全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入的深度調(diào)整期所帶來(lái)的成交、投資的萎縮，金地早在2021年下半年便察覺(jué)到并適時(shí)做出改變。

“我們主動(dòng)進(jìn)行了開(kāi)源節(jié)流，做了兩方面工作，一是抓銷(xiāo)售；二是控支出，包括控制土地投資及開(kāi)工的支出?！绷杩斯蓶|會(huì)上如是表示。

凌克還預(yù)計(jì)，2023年市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入“修復(fù)年”，但市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏和幅度存在較大不確定性。企業(yè)端資金鏈依舊承壓、需求端整體偏弱、供給端彈性不足諸多影響之下，存在不確定因素。

金地近況

“行業(yè)陰霾之下，金地的改變也十分明顯，特別是在土地投資端，加大了在一二線(xiàn)城市的投入，且大幅放緩了三線(xiàn)城市布局?！迸c會(huì)投資者介紹。

據(jù)觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，隨著一二線(xiàn)城市核心地段資源日漸匱乏，開(kāi)發(fā)商不得不付出更多成本拿地，而以往金地選擇合作攤平成本及錯(cuò)開(kāi)核心城市地塊，進(jìn)入三四線(xiàn)城市布局。

2018年-2021年這段時(shí)間，金地有意增加了一些三四線(xiàn)城市的投資占比，該區(qū)域占比持有在3成以上。但2022年新增土地的儲(chǔ)備面積中，三線(xiàn)城市占比快速下降至6%，轉(zhuǎn)而選擇在基本面強(qiáng)，市場(chǎng)波動(dòng)趨勢(shì)向好的一二線(xiàn)城市。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

三四線(xiàn)城市曾經(jīng)是部分房企實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、快擴(kuò)張的途徑，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，已然成為了眾房企最先撤離的地方。

據(jù)觀(guān)點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，金地總投資金額約98.5億元，新增6宗地塊，土地儲(chǔ)備面積61.8萬(wàn)平方米，均位于上海、杭州、東莞這類(lèi)一二線(xiàn)城市。

正是由于及時(shí)轉(zhuǎn)向，在去年較為困難的行業(yè)形勢(shì)時(shí)，金地銷(xiāo)售表現(xiàn)較同行間也更有韌性。

根據(jù)參會(huì)投資者提供的企業(yè)數(shù)據(jù)，2022年金地銷(xiāo)售金額實(shí)現(xiàn)2218億元，按年下滑23%，而同期的行業(yè)TOP10、TOP20企業(yè)平均下滑數(shù)據(jù)為33%、36%。

對(duì)于今年的投資目標(biāo)和業(yè)績(jī)指引，投資者指出，金地并未制定剛性的年度目標(biāo)，但也透露了整體去化率將保持在5成至6成之間的水平，下半年將有10多個(gè)全新項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。

金地認(rèn)為，銷(xiāo)售目標(biāo)還是要根據(jù)市場(chǎng)變化而定，期望下半年有政策出臺(tái)能夠刺激市場(chǎng)，公司會(huì)做好所有應(yīng)對(duì)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)及更加惡化的準(zhǔn)備。

截至2022年末，金地共進(jìn)入了全國(guó)78個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約5182萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)換算后，可售貨值已超萬(wàn)億元。期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)61.07億元，按年減少35.09%，下滑原因就是因?yàn)橘Y產(chǎn)計(jì)提減值增加，這部分金額約為52億元。

投資者指出，管理層透露金地近萬(wàn)億可售貨值中，3000多億屬于已銷(xiāo)售未結(jié)轉(zhuǎn)金額，實(shí)際僅有7000多億可售資產(chǎn)，按照2022年度2000多億銷(xiāo)售節(jié)奏來(lái)看，仍可支撐3年時(shí)間。

該投資者向觀(guān)點(diǎn)新媒體介紹，取得預(yù)售許可證一年以上的住宅、兩年以上的商業(yè)和具備交付以后一年以上的車(chē)位會(huì)被列為長(zhǎng)庫(kù)存資源。2020年后，隨著市場(chǎng)下行，各公司的長(zhǎng)庫(kù)存資源都有有所加重。

對(duì)于長(zhǎng)庫(kù)資源，金地目前制定了按區(qū)域嚴(yán)格考核指標(biāo)，包括住宅還是非住。今年上半年，公司長(zhǎng)庫(kù)資源去化獲得較好成績(jī)，7個(gè)大區(qū)中僅有2個(gè)大區(qū)在上升，其余均下降。管理層則指，本質(zhì)上還是要從營(yíng)銷(xiāo)下手，抓銷(xiāo)售，把工作做扎實(shí)，把產(chǎn)品做好。

至于毛利率方面，金地管理層認(rèn)為，除非市場(chǎng)有實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)好，否則未來(lái)毛利率仍面臨一定的挑戰(zhàn)。

等待窗口

2022年，國(guó)內(nèi)房開(kāi)企業(yè)融資趨緊，全年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類(lèi)融資8457.4億元，同比下降50.7%，融資與銷(xiāo)售一同進(jìn)入下行階段，不但全年非銀融資規(guī)模腰斬，海外債、信托融資更嚴(yán)重受阻。

與會(huì)投資者表示：“凌克在會(huì)中指出，2022年公司全力維護(hù)融資渠道暢通和財(cái)務(wù)安全。”

報(bào)告期內(nèi)，金地仍保持著較為暢通的融資渠道和償債能力，融資成本也較上年有所優(yōu)化。2022全年，該司境內(nèi)銀行借款規(guī)模凈增30余億，還成功發(fā)行中票尾款A(yù)BS，供應(yīng)鏈ABS等產(chǎn)品。

另外，金地有息負(fù)債合計(jì)1152.16億元，較上年壓降103.4億元，債務(wù)融資加權(quán)成本4.53%，較上年下降0.03個(gè)點(diǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率為72.3%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收款項(xiàng)后，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為65.3%，凈負(fù)債率為52.2%，分別較上年同期下降3.89個(gè)點(diǎn)、2.3個(gè)點(diǎn)、3個(gè)點(diǎn)。

凌克在會(huì)上透露，為保持現(xiàn)金流安全，金地在去年較為困難的時(shí)期按時(shí)償還債務(wù)，采取常態(tài)化現(xiàn)金流壓力測(cè)試，前置應(yīng)對(duì)和化解風(fēng)險(xiǎn)的策略。

此前，金地現(xiàn)金流測(cè)算和壓力測(cè)試是按季度進(jìn)行，現(xiàn)在將測(cè)試進(jìn)一步細(xì)化至月度、半月度為周期，及時(shí)了解公司的現(xiàn)金流狀況。

就融資環(huán)境而言，當(dāng)前地產(chǎn)債券融資仍以國(guó)央企為主力，部分擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的民營(yíng)企業(yè)依靠資產(chǎn)抵押實(shí)現(xiàn)少數(shù)債券融資，但受限于提供反擔(dān)保資產(chǎn)，空間有限，客觀(guān)上限制了發(fā)債規(guī)模。

此外，個(gè)別民企能發(fā)行純信用類(lèi)債券，但規(guī)模小、期限短、融資成本高。因此，在凌克看來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)仍然存在，絕大部分房企依然無(wú)法依靠自身信用發(fā)行債券。

他認(rèn)為，“第三支箭”政策想法很好，但對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍未取得很大的作用。中債增雖然可以為企業(yè)發(fā)行中票提供擔(dān)保，但需企業(yè)拿出資產(chǎn)抵押。從這個(gè)角度上看，真正的信用產(chǎn)品并未恢復(fù)，資產(chǎn)抵押貸款銀行也能辦理，利率也能接受。

面對(duì)這些挑戰(zhàn)，金地將從緊抓現(xiàn)金流、產(chǎn)品服務(wù)、組織建設(shè)上下功夫，涉及調(diào)整組織結(jié)構(gòu)及合并業(yè)務(wù)規(guī)模。

觀(guān)點(diǎn)新媒體了解到，2022年初至年末，金地主動(dòng)優(yōu)化城市建制，部分城市公司、事業(yè)部數(shù)量由38個(gè)合并至31個(gè)；全集團(tuán)總?cè)藬?shù)也由4.8萬(wàn)人降至4.3萬(wàn)人。

對(duì)于今年的工作部署，凌克指出：“一是要努力完成全年目標(biāo)，跑贏(yíng)對(duì)手；二是不僅是銷(xiāo)售抓好，也要抓好回款；三是做好融資工作，等待公司債、中票等公開(kāi)發(fā)行的無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保、純信用產(chǎn)品的窗口開(kāi)啟。”

投資者還關(guān)心目前招商、保利等企業(yè)已通過(guò)了定增事宜，金地目前對(duì)股權(quán)融資的態(tài)度及想法。

公司管理層則指出，會(huì)平衡好股權(quán)融資和債權(quán)融資之間的關(guān)系。一方面，股權(quán)融資政策窗口要打開(kāi)；另一方面，拿到批文后資本市場(chǎng)要認(rèn)可，目前市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)偏弱；再者，股權(quán)融資會(huì)攤薄原有股東權(quán)益。

在領(lǐng)導(dǎo)層看來(lái)，金地現(xiàn)階段不會(huì)進(jìn)行股權(quán)融資，并不是那么劃算。此外，市場(chǎng)目前對(duì)地產(chǎn)企業(yè)也不是特別支持，股權(quán)融資的成本大于債權(quán)融資。

“雖然公司安穩(wěn)度過(guò)了去年的違約風(fēng)暴，但仍然是艱難的，我們會(huì)用最大努力保持公司的健康?！绷杩嗽诮Y(jié)束時(shí)講到。

本文源自：觀(guān)點(diǎn)網(wǎng)

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